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資料圖：置業(yè)顧問向民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝

房企撞上“銷售大年”的秘密

32家上市房企發(fā)布業(yè)績(jī)，平均業(yè)績(jī)?cè)龇?5%；主因有三四線城市去庫存大熱、房企跟投機(jī)制等

拋開沸沸揚(yáng)揚(yáng)、真真假假的機(jī)構(gòu)榜單，房企新一輪業(yè)績(jī)公告已經(jīng)密集發(fā)布，2017年業(yè)績(jī)大漲已是不爭(zhēng)事實(shí)。據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至1月10日，至少有32家上市房企發(fā)布了業(yè)績(jī)公告，合計(jì)銷售額約3.88萬億元，平均同比增幅超55%。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)背后是多重因素合力而致，包括三四線城市去庫存下的樓市大熱、房企前兩年密集補(bǔ)倉(cāng)引發(fā)的馬太效應(yīng)，以及更猛烈的員工激勵(lì)機(jī)制等，造成了調(diào)控大年和銷售大年同時(shí)出現(xiàn)。

現(xiàn)象龍頭房企門檻從3000億提到5000億

在已披露2017年銷售業(yè)績(jī)的32家上市房企中，除瑞安房地產(chǎn)下降7%外，其他均呈不同增長(zhǎng)，平均同比增幅為55.31%。其中，增幅最高的為融創(chuàng)中國(guó)，高達(dá)135%，銷售額為3652.6億元；其次是金地商置和融信中國(guó)，增幅為125%、103.88%；“新晉一哥”碧桂園銷售額為5508億元，同比增幅為78.4%。

尤其是去年12月份各大房企紛紛沖刺全年業(yè)績(jī)，諸如融創(chuàng)12月同比增長(zhǎng)152%，華潤(rùn)置地增長(zhǎng)203%，金地166.5%，更有花樣年、國(guó)瑞置地，同比增幅高達(dá)537%、1170.78%。

業(yè)績(jī)大幅上漲直接帶來的是房企排名門檻迅速攀升。記者根據(jù)克爾瑞發(fā)布的歷年榜單對(duì)比發(fā)現(xiàn)，龍頭房企門檻從2016年的3000億提升至5000億元，Top10門檻從2015年的725億、2016年的1100億元提升至1500億元。

業(yè)界人士指出，當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者愈弱的馬太效應(yīng)更加明顯，規(guī)模型房企具有較強(qiáng)的資源吸附力，優(yōu)勢(shì)資源將不斷傾斜，中小房企只有率先在規(guī)模上突圍，才能取得話語權(quán)，才能不被快速淘汰，這也是一批中小房企提出千億甚至更高銷售目標(biāo)的原因之一。

原因

土儲(chǔ)發(fā)力，三四線大熱

2017年號(hào)稱史上樓市調(diào)控最嚴(yán)的一年，全國(guó)范圍內(nèi)共有100多個(gè)城市出臺(tái)250余次調(diào)控政策。在這樣的背景下，中國(guó)房企銷售仍走出了一條漲勢(shì)線路圖，究其原因包括三四線城市去庫存下的樓市大熱、房企前兩年密集補(bǔ)倉(cāng)引發(fā)的馬太效應(yīng)凸顯以及更猛烈更極致的員工激勵(lì)機(jī)制等等。

在土地補(bǔ)倉(cāng)上，龍頭房企始終走在前列，以2016年為例，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)中國(guó)排在新增土儲(chǔ)的前四位，在2017年業(yè)績(jī)呈現(xiàn)上，四強(qiáng)也被這四家房企包攬。尤其是融創(chuàng)中國(guó)，通過大筆收購(gòu)企業(yè)股權(quán)或項(xiàng)目，獲得大量的土地儲(chǔ)備，2017年融創(chuàng)中國(guó)銷售額翻番。

土地規(guī)模效應(yīng)開始顯現(xiàn)，在新城控股副總裁歐陽捷看來，越是調(diào)控，中小房企越難生存，金融資源和供應(yīng)商資源會(huì)向大房企傾斜，政府也更歡迎大房企，因?yàn)榇蠓科笸卣鼓芰Ω鼜?qiáng)、資金來源更廣、資金成本更低、運(yùn)營(yíng)效率和品質(zhì)更高，行業(yè)集中度就越高。

各種激勵(lì)機(jī)制發(fā)揮作用

另一個(gè)重要的原因是在營(yíng)銷層面采取各種各樣的激勵(lì)機(jī)制，例如利潤(rùn)分紅、股權(quán)激勵(lì)、跟投機(jī)制，尤以跟投機(jī)制發(fā)揮最極致、應(yīng)用最廣泛。以碧桂園為樣本，截至2017年6月30日，共有973個(gè)項(xiàng)目參與其中，基本覆蓋全部項(xiàng)目。截至2017年6月30日，萬科的跟投項(xiàng)目達(dá)到229個(gè)。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，碧桂園的快速增長(zhǎng)除踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏外，最重要的原因就是跟投制度的建設(shè)，對(duì)于公司業(yè)績(jī)高速發(fā)展起到至關(guān)重要的作用。公開資料顯示，跟投機(jī)制實(shí)施以來，碧桂園項(xiàng)目平均開盤時(shí)間由過去的9-11個(gè)月縮短為6.9個(gè)月，現(xiàn)金流回正周期由原來的10-12個(gè)月縮短至9.1個(gè)月。在碧桂園等帶動(dòng)下，近日，中海地產(chǎn)、藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、榮安房地產(chǎn)等一批房企也加入到跟投大潮中來。

不過，在分析人士看來，跟投機(jī)制的密集出臺(tái)，另一個(gè)層面反映了房企對(duì)于規(guī)模的渴求以及危機(jī)感。

趨勢(shì)

大房企向好 中小房企生存艱難

2017年的高增長(zhǎng)還能持續(xù)嗎？面臨著強(qiáng)者恒強(qiáng)的邏輯以及市場(chǎng)集中度越來越高，大、中小房企的態(tài)度又將如何？不少業(yè)內(nèi)人士表現(xiàn)出謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，認(rèn)為分類調(diào)控、因城施策作為主基調(diào)不會(huì)改變，大房企龍頭優(yōu)勢(shì)愈發(fā)凸顯，強(qiáng)者恒強(qiáng)，而中小房企則會(huì)面臨融資、償債等多重困境。

歐陽捷認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)集中度仍處于競(jìng)爭(zhēng)性階段，行業(yè)前8強(qiáng)的市場(chǎng)份額低于40%，其市場(chǎng)份額超過70%，這不是沒有可能。大房企擁有規(guī)模優(yōu)勢(shì)和資源整合優(yōu)勢(shì)，增長(zhǎng)空間還很大。

近日蘭州、南京、鄭州出臺(tái)定向調(diào)控政策，這種直接或間接刺激購(gòu)房需求的行為被市場(chǎng)解讀為有“松綁”跡象，進(jìn)而引起地產(chǎn)股集體飆漲。不過，業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，這種差別化的調(diào)控調(diào)整不能理解為政策松綁，相反是為了更有針對(duì)性地調(diào)整。

即便如此，中小房企的生存困境仍顯艱難。2018年，房企將迎來集中償債高峰，而中小企業(yè)的融資環(huán)境并未有明顯改善。

寧夏中房集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總裁方陸也表示，2018年對(duì)中小區(qū)域房企而言將是極具挑戰(zhàn)、極為困難的一年