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剛剛過去的市場“大年”，令企業(yè)意識到土儲的重要性。有房企曾表示，“市場好的時候卻無房可賣”是不能容忍的。且按照“市場不好時拿地，市場好時賣房”的操作準(zhǔn)則，當(dāng)前也是補倉的合適時機。這也造成今年的土地交易市場和并購市場雙雙活躍。
經(jīng)過去年的批量去化后，房企的補庫存“戰(zhàn)爭”已迅速打響。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月10日，2017年拿地最多的25大房企拿地總金額超過5599.1億，同比漲幅超100%。其中有21家房企的拿地支出超過百億。
房企拿地?zé)崆楦邼q，有著多重主客觀因素。其中，銷售大年之后的補倉需求，是最主要的內(nèi)生動力；尤其在行業(yè)競爭加劇的背景下，土地價值更為凸顯。而充裕的資金，以及地方政府增加土地供應(yīng)的環(huán)境，也間接促成這波拿地?zé)帷?/div>
但值得注意的是，由于借貸成本偏低，去年以來房企負(fù)債規(guī)模和負(fù)債率已明顯提高，且在樓市調(diào)控的重壓下，市場已出現(xiàn)明顯的下行態(tài)勢。如何應(yīng)對即將到來的去化壓力和資金鏈風(fēng)險，將成為對企業(yè)的重要考驗。
一二線是主戰(zhàn)場
中原地產(chǎn)僅統(tǒng)計了房企在招拍掛市場的拿地規(guī)模，而未將股權(quán)收購納入其中。根據(jù)統(tǒng)計，年初以來，上述25家企業(yè)在一二線城市的拿地金額達(dá)到4501.9億，占比高達(dá)80.4%。
這一方面是因為一二線城市庫存緊缺，企業(yè)拿地欲望強烈；另一方面也是這些城市加大土地供應(yīng)所致。
今年4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
此后，北京、廣州、南京、杭州、鄭州、合肥等熱點城市均發(fā)布了土地供應(yīng)計劃，并隨即推出批量土地。此輪供地潮已延續(xù)至今，一些非熱點城市也在大量供地。
5月9日至10日，江蘇吳江集中出讓11宗地塊，并以46.22億的總價格全部成交。5月11日，青島推出7宗土地，均以底價成交。同日，蘇州市國土資源局掛出19宗地塊，其中含8宗住宅地塊，這些地塊將在下月交易。河北保定也在5月10日掛出15宗土地，其中14宗為商服用地。
雖然供地潮極大緩解了房企的壓力，但一些熱門地塊仍然受到追捧。5月10日，南昌市紅谷灘中央商務(wù)區(qū)的一宗地塊歷經(jīng)5小時競拍，最終被富力以11.77億元總價拿下，溢價率62%，樓面價為8522元/平方米。
從企業(yè)層面看，碧桂園是今年拿地最為踴躍的企業(yè)。截至5月10日，今年碧桂園共斥資582.41億元，拿地109宗，規(guī)劃建筑面積1482平方米，冠絕同行業(yè)。其次為保利、恒大、中海，拿地支出均超過400億。萬科的拿地支出為339億，排在第七。
大部分企業(yè)的拿地重點在一二線城市，但也有部分房企在三四線城市大量布局，并造成土地單價差別巨大。如恒大、碧桂園的拿地單價不超過4000元/平方米，首開、中糧則超過2萬元/平方米。
土地的價值
“土地投標(biāo)是價高者得，而內(nèi)地發(fā)展商愿意冒風(fēng)險及賺少些，因此未來內(nèi)地發(fā)展商于香港中標(biāo)的機會較香港發(fā)展商更高。”中原集團(tuán)主席兼總裁施永青近日表示，若港商不積極參與投地，將像在港的英資發(fā)展商一樣變成“收租公司”，風(fēng)險雖然較小，但沒有長遠(yuǎn)的發(fā)展策略，亦難以為資產(chǎn)增值。
雖然施永青意在對香港地產(chǎn)商進(jìn)行警示，但此舉頗能解釋房企為何對土地如此熱衷。
按照上海研究院智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的觀點，在資金充裕的情況下，房企做好足夠三年開發(fā)的土地儲備，是一種基本策略。但他也指出，如今行業(yè)競爭加劇，土地的價值已遠(yuǎn)不止“儲備”。
“土地儲備背后也是對拿地成本的擔(dān)憂，地價基本上逐月上漲，房企購地和老百姓購房心態(tài)類似，即有一種‘時不我待’的心態(tài)。”嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示。
某匿名券商分析師向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，房地產(chǎn)市場競爭日趨飽和，土地價值愈加珍貴，如今的土地儲備規(guī)模，將在很大程度上決定未來的銷售規(guī)模?；蛟?，土地儲備是房企拉開差距或“彎道超車”的良機。
他還表示，行業(yè)進(jìn)入并購重組階段，土地儲備是夯實自身實力的重要方式。“雖然并購市場不乏‘蛇吞象’的案例，但足夠的土地儲備規(guī)模，將使企業(yè)獲得較大回旋余地。”
剛剛過去的市場“大年”，也令企業(yè)意識到土儲的重要性。從去年5月開始，某上市房企蘇州分公司就陷入供應(yīng)荒，企業(yè)既無法承受公開市場的高價地，又難以找到并購機會，負(fù)責(zé)人一度焦頭爛額。公司總部認(rèn)為，“市場好的時候卻無房可賣”是不能容忍的。據(jù)了解，這樣的情況絕非個案。
因此，在如今的喘息之際，房企便開始大舉拿地，且按照“市場不好時拿地，市場好時賣房”的操作準(zhǔn)則，當(dāng)前也是補倉的合適時機。這也造成今年的土地交易市場和并購市場雙雙活躍。
明后年償債高峰
但這些土儲最終能夠轉(zhuǎn)化為業(yè)績，還是變成負(fù)擔(dān)？目前看來仍存疑問。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，由于土地出讓條件愈加苛刻，配建規(guī)模較大，房企拿地的實際成本大幅提高。一旦房價進(jìn)入調(diào)整周期，這些高價地項目就將面臨滯銷的風(fēng)險。
他還表示，房企拿地金額中，有超過70%分布在調(diào)控城市中，如果這些城市的調(diào)控政策繼續(xù)重壓（如限價），將導(dǎo)致未來的銷售壓力巨大，盈利前景也會受到影響。
現(xiàn)階段，面對價格管控政策，房企多采用暫緩入市的方式應(yīng)對，并造成很多熱點城市供應(yīng)量驟減。但隨著資金成本提高，這些“重資產(chǎn)”的持有成本也將提高，并可能成為一種負(fù)擔(dān)。
中原地產(chǎn)指出，去年9月前，房企的發(fā)債利率多在4%及以下。到今年4月以來，多數(shù)債券利率已達(dá)5.5%以上。
對于負(fù)債率偏高的房地產(chǎn)企業(yè)來說，這并不是一個好消息。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，2016年A股136家上市房企負(fù)債合計超過4.92萬億元，同比增長25.93%。平均資產(chǎn)負(fù)債率為77.26%，比前一年略有提升。但有32家企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，為獲取更多土地，房企將可能繼續(xù)借債，短期內(nèi)負(fù)債率繼續(xù)提升的可能性很大。
負(fù)債率高并不完全等同于資金風(fēng)險。但按照嚴(yán)躍進(jìn)的說法，房企的償債高峰期將在明年和后年出現(xiàn)，屆時若出現(xiàn)銷售難題，或資本市場的高利率未能改善的話，資金壓力便會凸顯。
多數(shù)受訪者認(rèn)為，樓市的后續(xù)走向難以預(yù)料，但調(diào)控加碼和資金成本提高，說明企業(yè)資金最為充裕的階段已經(jīng)過去。如何平衡土地儲備與有可能出現(xiàn)的資金風(fēng)險，將成為對房企的重要考驗。
(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道)
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