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房貸利率存上調(diào)可能

雞年首個(gè)交易日，央行便祭出大動(dòng)作：在公開市場進(jìn)行200億元7天期、100億元14天期和200億元28天期逆回購操作，操作利率較上期均上調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，同日開展的SLF利率也全線上調(diào)。

一股份制銀行宏觀分析師告訴記者，央行春節(jié)前后的密集行動(dòng)，是對貨幣政策操作轉(zhuǎn)向的確認(rèn)。隨著基準(zhǔn)利率貨幣政策工具中的作用和地位越來越低，MLF和SLF作為央行的主動(dòng)管理型貨幣政策工具正在發(fā)揮越來越重要的作用，尤其是可以通過主動(dòng)性操作實(shí)現(xiàn)貨幣的長短期配置。貨幣收緊政策收緊信號影響機(jī)制或?qū)难胄邢蚪鹑跈C(jī)構(gòu)傳導(dǎo)，最終形成終端實(shí)際貸款利率抬升。

終端貸款利率的抬升是否會導(dǎo)致房貸利率上調(diào)呢？近日記者走訪多家銀行網(wǎng)點(diǎn)了解到，包括招商銀行、平安銀行、建設(shè)銀行、工商銀行等在內(nèi)的大多數(shù)銀行首套房貸款利率沒有變化，仍維持九折優(yōu)惠折扣。民生銀行一名客戶經(jīng)理告訴記者，該行首套房貸款利率打九折，但如果是民生銀行優(yōu)質(zhì)客戶且購買指定樓盤房產(chǎn)，優(yōu)惠力度可打8.8折。

某大型股份制銀行內(nèi)部人士告訴記者，去年銀監(jiān)局和同業(yè)公會即向各銀行下達(dá)房貸優(yōu)惠折扣不低于九折的指導(dǎo)要求，銀行可根據(jù)自身實(shí)際情況在該基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整，九折是業(yè)內(nèi)較普遍的折扣。

走訪中，大多數(shù)銀行客戶經(jīng)理表示尚未接到總行上調(diào)房貸利率的通知，但也有個(gè)別表示“已經(jīng)隱隱約約聽到風(fēng)聲”。“還是存在顧慮，九折是比較普遍的，要是上調(diào)利率，客戶肯定都跑到別的銀行去了。”一位客戶經(jīng)理告訴記者。

雖銀行方面尚未有明顯動(dòng)作，但不少人士仍認(rèn)為房貸利率存在上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

海通證券宏觀分析師姜超在研報(bào)中指出，截至2016年9月末，銀行住房貸款平均利率為4.52%，銀行房貸平均期限應(yīng)該在10年以上，當(dāng)時(shí)10年期國開債利率只有3.13%。目前10年期國開債利率已接近4.1%，國開債完全是政府信用，對銀行而言不用占用任何風(fēng)險(xiǎn)資本，但發(fā)放房貸要計(jì)提50%的資本占用，而銀行是高利潤率高杠桿行業(yè)，其資本金有限，因而資本占用的成本較高。按照目前4.1%的國開債利率，從歷史數(shù)據(jù)比較看，合理的房貸利率應(yīng)在5.5%左右。

姜超認(rèn)為，央行確認(rèn)貨幣市場“加息”的結(jié)果，意味著房貸利率存在大幅上調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，目前5年期以上貸款基準(zhǔn)利率為4.9%，這意味著按照5.5%的合理水平，所有的折扣房貸將全部絕跡，否則銀行不如去買債。

恒豐銀行研究院執(zhí)行院長董希淼認(rèn)為，央行貨幣市場操作利率上調(diào)的確會影響銀行資金成本，不過銀行資金成本提高不一定體現(xiàn)在房貸利率之上。“自去年10月以來，房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)加大了銀行市場風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。在資金成本提高和外部風(fēng)險(xiǎn)加大的雙重壓力下，銀行確實(shí)有可能通過價(jià)格手段來防控風(fēng)險(xiǎn)。”房貸利率上調(diào)有助于擠掉投資性、投機(jī)性購房需求，但需避免對剛需客戶造成過多影響，商業(yè)銀行應(yīng)在貫徹落實(shí)國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，滿足普通老百姓首次購房和合理改善住房的需求。

住房按揭遭“冷遇”

業(yè)內(nèi)人士指出，本次央行調(diào)高利率與1月“天價(jià)”信貸數(shù)據(jù)不無關(guān)系。

雖然央行尚未公布1月份信貸數(shù)據(jù)，但多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)今年1月份新增信貸規(guī)模較大可能會超去年同期2.51萬億元，甚至將高達(dá)2.8萬億元。

華泰證券報(bào)告顯示，預(yù)計(jì)1月份新增信貸達(dá)2.5萬億元。首先，1月是信貸大月，季節(jié)性安排雖然在宏觀審慎評估體系（MPA）考核后有所弱化，但歷史信貸節(jié)奏造成的信貸集中到期續(xù)作仍會延續(xù)；其次，提早投放信貸會更早獲得利息收入，因此銀行有提早投放信貸的積極性。另外，往年1月都會有大量新的基建項(xiàng)目資金投放。

國元證券分析師表示，從政策意圖看，政策性利率上調(diào)與控制2017年1月信貸投放過快、近期PPI上漲引發(fā)貨幣當(dāng)局對通脹壓力的擔(dān)心有關(guān)。去年1月新增信貸同比增長萬億元以上，導(dǎo)致央行緊急收緊銀根，對部分小銀行實(shí)施懲罰性提升存準(zhǔn)率?？梢?月例行是銀行放貸的沖動(dòng)時(shí)期，也是央行緊急收緊銀根的時(shí)點(diǎn)。

雖然預(yù)估1月信貸數(shù)額仍會高企，但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2017年信貸規(guī)模在信貸結(jié)構(gòu)中的占比將會下滑。央行數(shù)據(jù)顯示，2016年12月新增居民中長期貸款創(chuàng)下近十個(gè)月新低，較11月大幅回落31%。

“部分原因是去年11月、12月存量缺乏額度無法投放，這些額度會在1月放出來，”一位商業(yè)銀行內(nèi)部人士告訴記者，“尤其是在貨幣政策穩(wěn)健中性和房地產(chǎn)加強(qiáng)調(diào)控政策背景下，二三月份房貸回落速度會加快，政府項(xiàng)目和PPP信貸投放將吸納較大的信貸資金。”

從春節(jié)假期房地產(chǎn)成交情況看，住房按揭可能遭“冷遇”。

繼過去一年持續(xù)火爆之后，全國熱點(diǎn)城市樓市雞年春節(jié)期間迎來一片清冷，南京、杭州、蘇州等地新房成交量紛紛萎縮，為近三年同期最低值。華創(chuàng)證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)兩周中，第一周全國40城新房成交314.1萬平方米，環(huán)比下降38.1%；第二周成交環(huán)比再下降89.2%至34.1萬平方米。1月截至上周累計(jì)日均成交60萬平方米，環(huán)比12月下降37.5%。

伴隨樓市成交量萎縮，部分熱點(diǎn)城市房價(jià)也出現(xiàn)松動(dòng)。數(shù)據(jù)顯示，1月深圳房價(jià)繼續(xù)回落，成交均價(jià)54931元/平方米，環(huán)比下降0.03%；廣州成交均價(jià)16970元/平方米，環(huán)比微跌0.61%。

樓市或迎拐點(diǎn)

平安證券認(rèn)為，中國尚未進(jìn)入加息周期，但嚴(yán)厲的房地產(chǎn)市場政策疊加折扣利率向上調(diào)整，對于房地產(chǎn)市場的負(fù)面沖擊將較明顯，前期房價(jià)上漲過快的一線和部分二線城市已進(jìn)入調(diào)整周期。

國海證券研報(bào)指出，央行貨幣政策收緊信號相當(dāng)于進(jìn)一步確認(rèn)寬松周期結(jié)束。從過去美國和日本經(jīng)驗(yàn)看，歷次房地產(chǎn)泡沫破滅過程中，貨幣收緊都是至關(guān)重要的條件。此外，過去政策托底房地產(chǎn)或?qū)⒊蔀闅v史。一方面，各地嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，限制房地產(chǎn)住房信貸，房地產(chǎn)成交量大規(guī)?？s減；另一方面，一線城市開始嚴(yán)格限制人口流入，各地“兩會”期間一線城市紛紛提出2020年人口的控制線。這意味著一線城市房地產(chǎn)需求未來將不會再大幅增加，房價(jià)（包括一線城市）將可能迎來長周期拐點(diǎn)。

深圳中原研究中心負(fù)責(zé)人告訴記者，受雙重壓力影響，今年樓市仍會面臨較大壓力。2017年新房市場成交量可能隨供應(yīng)增加有所回升，但二手房成交不樂觀，整體價(jià)格已步入調(diào)整期，今年樓市將以震蕩波動(dòng)為主。該負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，央行收緊貨幣政策的影響將會漸漸顯現(xiàn)，節(jié)后投資需求應(yīng)有所收斂，并會在一定程度上抑制節(jié)后樓市成交量回升。

也有房地產(chǎn)資深人士向記者表示，按照目前基礎(chǔ)貨幣發(fā)行量和外匯儲備對比來看，央行在貨幣市場的收縮完全不足以對沖貨幣泡沫，對于房地產(chǎn)市場而言，貨幣超發(fā)對房價(jià)的影響仍較大。

該人士表示，部分城市樓市量價(jià)齊跌主要有三方面因素：其一，2016年四季度各大熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策陸續(xù)落地，對市場需求面造成較明顯的抑制；其二，熱點(diǎn)城市地方政府對新房備案價(jià)格的控制；其三，受春節(jié)傳統(tǒng)淡季影響。三大因素疊加造成量價(jià)齊跌的現(xiàn)狀。受調(diào)控影響，預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市2017年樓市成交量將縮水至2014年水平，價(jià)格緩慢上漲趨勢并不會明顯改變。

東興證券分析師認(rèn)為，2017年將成為此輪房地產(chǎn)繁榮周期的拐點(diǎn)，但地產(chǎn)行業(yè)并未沒落，仍擁有巨大發(fā)展空間。尤其是在大城市即大都市圈進(jìn)程快速發(fā)展背景下，穩(wěn)定的政策環(huán)境和前瞻性的規(guī)劃將為房地產(chǎn)行業(yè)開辟新的發(fā)展路徑。雖然2016年可能是行業(yè)銷售頂峰，但2017年可能成為房價(jià)的高點(diǎn)，且在未來相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，行業(yè)總體規(guī)模仍有望保持在十萬億元以上。