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- 注意！上交所出手、北京再出重拳！樓市調(diào)控又添猛料了…
- 資訊類型：熱點關(guān)注 / 發(fā)布時間：2016-11-01 / 瀏覽：1361 次 /
- 2016-11-01 更新 投訴舉報
邁入10月開始樓市調(diào)控政策就接踵而至。繼國務(wù)院、央行、銀監(jiān)會接連出手后，上交所也出手了！
上交所出手了！斬斷房企高價拿地資金鏈 據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，上海證券交易所（上交所）28日向債券承銷機構(gòu)發(fā)布《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，要求對房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管，其中明確強調(diào)有重大違法違規(guī)行為、在重點調(diào)控的熱點城市競拍“地王”，哄抬低價、前次債券募集資金尚未使用完畢或違規(guī)使用募集資金的三類房地產(chǎn)企業(yè)禁發(fā)公司債，僅接受符合國家產(chǎn)業(yè)政策要求的煤炭、鋼鐵企業(yè)申報公司債券。
房地產(chǎn)、煤炭和鋼鐵企業(yè)應(yīng)合理審慎確定募集資金規(guī)模、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排。房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地，發(fā)行人應(yīng)就此出具書面承諾，監(jiān)管機構(gòu)將持續(xù)監(jiān)管發(fā)行人履行承諾的情況。
分類監(jiān)管標準正式執(zhí)行：基礎(chǔ)范圍+綜合指標評價《監(jiān)管函》顯示，上交所公司債將對房地產(chǎn)業(yè)分類監(jiān)管采取“基礎(chǔ)范圍+綜合指標評價”的分類監(jiān)管標準。
基礎(chǔ)范圍基礎(chǔ)范圍，也即發(fā)債準入門檻，為發(fā)行人應(yīng)資質(zhì)良好、主體評級AA及以上并滿足4個條件：
1．境內(nèi)外上市公司；
2．省級政府、省會城市、副省級城市及計劃單列市的地方政府所屬房企；
3．以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企；
4．中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會排名前100名的其他民營非上市房企。
達到準入門檻后，上交所根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的5項財務(wù)指標，將房地產(chǎn)企業(yè)劃分為正常類、關(guān)注類和風險類。其中，觸發(fā)兩項指標劃分為關(guān)注類，觸發(fā)三項指標以上（含三項）劃分為風險類，其余劃分為正常類。
綜合指標綜合分類指標共有五項，分別為：
1．最近一年末總資產(chǎn)小于200億元；
2．最近一年度營業(yè)收入小于30億元；
3．最近一年末扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤為負；
4．最近一年扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負債率大于65%；
5．房地產(chǎn)業(yè)務(wù)非一二線城市占比超過50%。
財聯(lián)社認為，目前，樓市首付貸、抵押消費貸已全部被取消，上交所這一舉動令房企高價拿地將被扼住資金喉嚨。
資金鏈攔腰截斷，房企“日子不好過”《關(guān)于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》對房地產(chǎn)企業(yè)募集資金使用項目也有具體要求，包括房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券募集資金不得用于購置土地；保障性住房和普通商品住房項目最低資本金比例應(yīng)不低于20%，其他項目應(yīng)不低于25%；發(fā)行人應(yīng)披露項目基本情況、應(yīng)針對募集資金監(jiān)管專戶等。
承銷機構(gòu)責任也在進一步加大。文件要求強化發(fā)行人執(zhí)行房地產(chǎn)行業(yè)政策和市場調(diào)控政策的盡職調(diào)查，并且需要出具專項核查意見；加大對房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)經(jīng)營行為的核查力度，強化相關(guān)的信息披露。上交所要求，承銷機構(gòu)在進行核查時，除了對發(fā)行人是否存在閑置土地、炒地以及捂盤惜售、哄抬房價等影響發(fā)行條件的問題進行重點核查外，還要求對是否存在擾亂房地產(chǎn)秩序、以異常高價購買土地等其他違法違規(guī)行為進行核查，并出具明確核查意見。
發(fā)債收緊收到做到 渠道只留給好企業(yè)
《監(jiān)管函》一出效果效果幾乎是立竿見影，“分類監(jiān)管標準和原來相比算是收緊，和之前傳言的版本差不多。主要是鼓勵國企、央企發(fā)債，民營公司發(fā)債只能是前100名，并且要求限制‘地王’。”上海某債券承銷人士認為。
北京某券商分析師認為，現(xiàn)階段交易所地產(chǎn)公司債存量已頗為可觀，未來監(jiān)管層對房企公司債的態(tài)度，將傾向于“監(jiān)管”，而非“發(fā)展”。
網(wǎng)友紛紛發(fā)文稱好消息一出。立刻在網(wǎng)友中引起了軒然大波，繼國務(wù)院、央行、銀監(jiān)會接連出手后，上交所成為一股新的調(diào)控力量，以強勢的姿態(tài)打入房地產(chǎn)市場的整頓隊伍中，對此不少網(wǎng)友紛紛稱好：
再出重拳！不僅控地價 還限房價 同樣在昨天（28日），北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會（下簡稱規(guī)土委）發(fā)布關(guān)于4宗地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補充公告，進一步細化這4宗“限房價 競地價”試點地塊的競買規(guī)則。明確了海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地和大興黃村共4宗地塊未來銷售商品房的價格。
市規(guī)土委相關(guān)負責人表示，這4宗地塊是落實北京市“930”新政的具體舉措。根據(jù)補充公告，海淀區(qū)永豐三地塊的商品住房銷售均價不超過5.34萬元/平方米、最高單價不超過5.61萬元/平方米。
大興黃村地塊銷售均價不超過5.58萬元/平方米、最高單價不超過5.85萬元/平方米。
既然是“限房價、競地價”，那在諸多開發(fā)商對一宗地的爭奪中，是否會出現(xiàn)“賠本賺吆喝”的情況呢？據(jù)悉，為了避免高地價情況出現(xiàn)，這些地塊都已經(jīng)預(yù)設(shè)了地價的最高限價。權(quán)威人士透露，“這次4個地塊設(shè)定的地價上限，普遍比市場預(yù)期的成交價格水平要低。
同時，為了防止開發(fā)商通過捆綁精裝修等方式變相提高將來銷售時的房價，此次在補充公告中也明確，項目中建設(shè)的商品住房應(yīng)嚴格按照上述限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售。商品住房銷售時不得強制搭售其他服務(wù)、產(chǎn)品，不得捆綁精裝修。
調(diào)控下，地王解套可能要下血本盡管有引入合作者和資金方的路徑解套,但調(diào)控之下的市場變數(shù)總歸打破了很多房企的預(yù)期，之前廣州的“地王劫”便很好地證明了這一點。一些地王很可能要付出頗高的財務(wù)成本。地王能提振樓市，但并不代表地王項目會受到市場熱捧，在廣州大量已出貨的“地王項目”離脫困依然遙遙無期。在接連不斷的強勢調(diào)控政策下，地王想“解套”進而全身而退還真是得做好下血本的心理準備！
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：
首先，限房價，直接打擊開發(fā)商拿高價地的預(yù)期和積極性。4宗地塊按照地塊屬性看，平均起始樓面價均在2-3萬左右，剔除配建基本都在3萬左右，最高限價在5.34-5.58萬，可以說完全杜絕了地王的可能性。
過去開發(fā)商拿高價地的目的是將來可以高價銷售，特別是可以建設(shè)成為區(qū)域高端，但限價之后，使得這一目的不可能實現(xiàn)，這將導(dǎo)致整體定價模式從過去的銷售預(yù)期定價模式改變?yōu)橥恋爻杀径▋r。這種情況下，根本不可能再出現(xiàn)高價地。
其次，對現(xiàn)在市場來說也有非常明顯的影響，5萬多的最高限價，4宗地合計62萬平米，剔除其中的配套合計大約60萬平米住宅，對市場來說將增加大量平價住宅。
限定了將來銷售的房價，這意味著開發(fā)商無法將土地溢價轉(zhuǎn)嫁給購房者。
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