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接連而來的樓市限購讓樓市高溫驟降,無論是投資客還是剛需，還有媒體，都在緊張關(guān)注本次樓市大調(diào)控，也有買不起房的人在觀望，房價難道真要停漲甚至下跌？那么問題來了：房價如果跌了，房租怎么走？
01
在中國，什么是房價？
說白了就是這個房子到底值多少錢？怎么評估這個價值。
看有人愿意多少錢來買。
想買的人可能不少，還要買得起才行，那么需要多少錢呢？
按照今年來的行情，假設(shè)北京600萬的平均成交價，上海600萬的平均成交價。
對比國外的城市：紐約1347萬，洛杉磯1033萬....
600萬的房價總額，按照30%首付的話就要200萬才能交得起首付，才有可能有一套自己的房，才會有后期的升值等等。
手里有200萬現(xiàn)金那還是挺有錢的跟打工仔已經(jīng)拉開距離了，事實上大多數(shù)資產(chǎn)千萬出頭的人手里不見得有這么多現(xiàn)金呢。
所以這個邏輯很清晰了，現(xiàn)在在全球一線城市購房的，都是土豪。
02
房價VS房租
首先要區(qū)分下買房和租房在本質(zhì)上的區(qū)別：中國人買房除了用于居住外還捆綁著戶口、教育和老婆。你以為買的是房子嗎？你還要看，附近的優(yōu)質(zhì)低價教學(xué)資源，附近的優(yōu)質(zhì)低價醫(yī)療資源，以及高考降分BUFF啊。
房價里包含這些潛在因素的溢價，買到一套房也許你就擁有了上述的一切。但如果是租的那就什么溢價都不包括了。有人說醫(yī)療資源的問題，的確是，看病不需要戶口，所以房價和租金里都折入了醫(yī)療資源的對價才對，不影響租售比的問題。
為什么要租房？因為有居住需求，一般為剛性。比如你住上海沒事干會去北京租個房子嗎？租房投資嗎？為什么不買房？買不起/不合算/怕房子跌。
什么是租金？學(xué)過經(jīng)濟(jì)學(xué)101的都知道，是你愿意為了這個房子付出的最高代價。
再看房屋租售比。“房屋租售比”= “每平方米建筑面積的月租金”/ “每平方米建筑面積的房價”。但為了便于理解，我們可以把這個概念顛倒一下，轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;房屋售租比”。
房屋售租比即“房屋售租比”=“每平方米建筑面積的房價”/“每平方米建筑面積的月租金”，其含義可以簡單理解為：“在保持當(dāng)前的房價和租金條件不變的情況下，完全收回投資需要多少個月”。
從收回投資時間長度上來看，在假設(shè)當(dāng)前房價和租金不變的情況下，目前南京需要的時間最長：598個月即50年;北京上海深圳分別需要35年、37年和41年。
當(dāng)然，從近年行情來看，房租是一直在增長狀態(tài)
03
中國42個主要城市房租排行榜
從圖上來看，北上深三大一線城市的租金在全國遙遙領(lǐng)先，廣州以及杭州、廈門、三亞緊隨其后。在房屋租售比方面，廈門租金收益相對最低，要收租63年才能回本。
必須指出的是，這里的租金都是平均租金的概念，即在市轄區(qū)的所有的房子平均租金價格。在任何一座大城市內(nèi)部，中心區(qū)和偏遠(yuǎn)區(qū)域的租金價格差異極大。另外，以下所說的價格，均為每平方米的價格。
北京的平均租金達(dá)到71.24元，也就是說在北京租一套100平方米的房子，價格要超過7000元，當(dāng)然在中心區(qū)域，則遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這一價格。
數(shù)據(jù)顯示，緊隨其后的是上海和深圳，這兩個城市的平均租金超過66元/平方米。
在北上深之后，第二梯隊的城市與三大一線城市差距極大，比如一線城市廣州雖然排在第四，但與其他三個一線城市相差了22元，差距相當(dāng)之大。
不僅如此，在漲幅方面，北上深房租同比都上漲超過10%，而廣州仍然不溫不火，同比僅上漲1.64%，這是因為，過去一年，北上深房價上漲較快，而廣州一直保持理性平穩(wěn)的狀態(tài)。
排第五的是近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭十分不錯，最有希望邁入一線城市行列的杭州，平均租金達(dá)到41.39元，基本與廣州在一個檔次，租金漲幅也達(dá)到了5.62%。這也說明，隨著這兩年杭州信息經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，進(jìn)入杭州的年輕白領(lǐng)越來越多，房屋租金也水漲船高。
在杭州之后，廈門和三亞兩座旅游城市分列六、七位，這兩座城市目前的房價水平比較高，尤其是廈門，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過廣州，排在北上深之后，位居全國第四，因此房租高企也屬正常。
從第八位的南京開始，大部分城市的租金差別不大，比如南京平均租金為33.23元，第14名的溫州租金為30.21元?？傮w上看，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的城市房價高，房租也比較高。在14個平均租金過30元的城市中，除了哈爾濱，其他城市均位于沿海地區(qū)。
相比之下，42個主要城市中，租金最便宜的幾個城市分別是石家莊、呼和浩特、無錫、烏魯木齊和合肥。其中石家莊和呼和浩特的平均租金都低于20元，其他三個城市也僅略高于20元。倒數(shù)第五的合肥盡管近來房價快速上漲，但平均租金也僅有21.52元，這說明租金相比房價有一定的滯后效應(yīng)，預(yù)計未來該市房租上漲仍有較大空間。
04
未來房租走勢
這個問題主要源自于供求關(guān)系被行政手段大幅干預(yù)的結(jié)果，也就是限購令。
正常的不動產(chǎn)市場里，租金和房價應(yīng)保持一定的正相關(guān)關(guān)系，因為租房市場和房屋出售市場共享一部分客戶，他們會敏銳地發(fā)掘租房和買房之間的差價，并通過活躍的交易來填平這個價格差。舉例來說，小王需要房子成家，但當(dāng)他買不起房的時候，他就會去尋找相對合適的出租房；而當(dāng)房價下跌時，他又會開始物色比自己租房更合算的買房計劃。
而限購令的出臺，增加了從租房向買房轉(zhuǎn)移的人為難度。以長遠(yuǎn)的眼光看，房價必然會經(jīng)歷波動向上的局面，但由于房價下跌期，部分租房人群受到限購令的影響，無法及時從租房轉(zhuǎn)為買房，因此房租下跌的空間將很有限。
房租是單純的剛供市場。所以價格單純由需求方?jīng)Q定。也就是人們的收入和租房需求。不過由于房價下跌之后一切在城中心租房的人會去郊區(qū)買房，然后每天坐地鐵上下班。所以需求可能會略微降低。
總而言之，市區(qū)房價對房租的影響并不大，郊區(qū)房價對市區(qū)的房租略有影響。這要考慮郊區(qū)房價和地鐵等通勤工具的多重因素。房價和房租沒有任何直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，因此不會由于房價下調(diào)，導(dǎo)致房租下跌。
1、房租漲并不是由房價造成的，是由市場供需關(guān)系決定的；
2、房租是最符合市場經(jīng)濟(jì)形式定價的，覺得高就不租，覺得低就租；沒人會和買房一樣，看見房租低了，租10套房子放在那的；因此房租不會和房價一樣被炒作，人為破壞實際供需情況；
3、近年來，房租上漲基本是被通貨膨脹、CPI帶動的，實際一線城市的房租需求略有變化，但是并不很大；
綜上，房價跌不跌和房租跌不跌完全沒有關(guān)系。
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