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7、一般情況下，二手房是樓市晴雨表、風(fēng)向標(biāo)。一手房的價(jià)格波動(dòng)、成交情況會(huì)在二手房市場(chǎng)有所體現(xiàn)。如今二手房市場(chǎng)出現(xiàn)斷崖式成交量暴跌，是不是意味著房?jī)r(jià)也將開(kāi)啟拐點(diǎn)模式？

 

8、有消息稱(chēng)，國(guó)內(nèi)風(fēng)控做得非常好的某股份制銀行的內(nèi)部會(huì)議下達(dá)了房貸口子開(kāi)始收緊的指示，未來(lái)規(guī)模會(huì)大幅調(diào)低，利率也會(huì)有變化。據(jù)悉，該銀行已經(jīng)開(kāi)始控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，不排除會(huì)有更多銀行跟風(fēng)。

 

9、中國(guó)房屋空置率普遍很高，大部分空置房屋都是投資房，如果房?jī)r(jià)下跌，投資者一定會(huì)大舉拋售，導(dǎo)致二手房供應(yīng)量大幅度上升。

 

10、就業(yè)市場(chǎng)的反映。通過(guò)大數(shù)據(jù)分析各個(gè)行業(yè)就業(yè)情況的凱博咨詢(Guidepoint)發(fā)現(xiàn)，自2013年初，房地產(chǎn)行業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)的走勢(shì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)在6個(gè)月中是相似的。房地產(chǎn)就業(yè)機(jī)會(huì)與房?jī)r(jià)的隱秘信號(hào)揭露了房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)。根據(jù)研究，房地產(chǎn)中介新增工作機(jī)會(huì)的峰值已經(jīng)過(guò)去，這意味著房?jī)r(jià)未來(lái)將會(huì)下跌。

 

有開(kāi)發(fā)商稱(chēng)，降價(jià)賣(mài)房還不如破產(chǎn)劃算！一位開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士曾表示：雖然他們公司在中小城市有不少庫(kù)存，不過(guò)目前還沒(méi)有降價(jià)的打算，無(wú)論是來(lái)自內(nèi)部還是外部的壓力，降價(jià)賣(mài)房還不如破產(chǎn)劃算！要不就如某位大V說(shuō)的那樣：炸掉！

 

二、2016上半年房?jī)r(jià)情況

 

1、26城上漲5城下跌市場(chǎng)整體漲勢(shì)趨緩

 

 
 6月省會(huì)城市房?jī)r(jià)排行。數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)
 
近日中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)公布了6月31個(gè)省會(huì)城市（含4個(gè)直轄市）的住宅房?jī)r(jià)排行情況，合肥、北京、上海、南京等地的房?jī)r(jià)漲勢(shì)依然可觀，將大部分省會(huì)城市甩在后頭。其中，銀川房?jī)r(jià)排名最末南京仍超廣州居第三。
 
2、全國(guó)整體房?jī)r(jià)呈明顯上漲趨勢(shì)，漲幅有下降趨勢(shì)

 

 

數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)

 

數(shù)據(jù)顯示，6月份31個(gè)省會(huì)城市中漲幅超過(guò)10%的省會(huì)城市有9個(gè)，分別是合肥、上海、北京、南京、武漢、天津、濟(jì)南、石家莊、福州，其余大部分城市漲跌幅均保持在個(gè)位數(shù)。
 
增長(zhǎng)差異化的背后依舊是市場(chǎng)需求的主導(dǎo)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院近日公布的報(bào)告，6月最后一周仍有部分重點(diǎn)城市新開(kāi)盤(pán)去化率超過(guò)80%，甚至出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄的現(xiàn)象。中指院報(bào)告指出，未來(lái)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的熱點(diǎn)城市或?qū)⑦M(jìn)一步收緊政策，從控需求、調(diào)供應(yīng)方面穩(wěn)定樓市發(fā)展。總體來(lái)說(shuō)，下半年全國(guó)整體房?jī)r(jià)漲幅或?qū)⒗^續(xù)趨緩。
 
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的1~6月全國(guó)百城房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，全國(guó)百城1~6月新建住宅平均價(jià)格表如下：

 

 

從表中不難看出，2016年1到6月全國(guó)百城房?jī)r(jià)總體走勢(shì)是漲，從1月到6月全國(guó)百城房?jī)r(jià)漲幅達(dá)7個(gè)百分點(diǎn)，但總體上漲幅度有下降趨勢(shì)。
 
3月份環(huán)比上漲幅度達(dá)峰值，巧合的是該時(shí)間段正是深圳、上海樓市火爆，滬、深兩地政府出臺(tái)3.25新政滅火降溫樓市之時(shí)。4月份之后全國(guó)百城樓市環(huán)比上漲幅度下降，但總體趨勢(shì)依然呈現(xiàn)較為強(qiáng)勁的上漲走勢(shì)，并較之1、2月份環(huán)比上漲差距拉大。
 
嘉豐瑞德金融數(shù)據(jù)分析師認(rèn)為，一線樓市走向?qū)θ珖?guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)具有帶動(dòng)作用。盡管3月之后政府出臺(tái)了史上最嚴(yán)的限購(gòu)政策，一線城市房?jī)r(jià)漲幅趨緩，但產(chǎn)生的漣漪效應(yīng)波及到了二線城市，乃至三線城市。
 
3、環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)不斷增量

根據(jù)中指院公布的數(shù)據(jù)，1~6月環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)總體趨勢(shì)在增加，從1月份的60個(gè)城市增加至6月份的73個(gè)。

 

 
與之相對(duì)應(yīng)的，環(huán)比下跌城市個(gè)數(shù)在不斷減少，持平城市個(gè)數(shù)在不斷增加。全國(guó)百城樓市回暖跡象清晰。
 
嘉豐瑞德金融數(shù)據(jù)分析師表示，環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)的增加，一方面是因?yàn)闃鞘腥?kù)存利好的釋放，另一方面則是因?yàn)槎€城市房?jī)r(jià)的上漲過(guò)快，導(dǎo)致一些投資者為防范風(fēng)險(xiǎn)將投資標(biāo)的轉(zhuǎn)至三四線城市，由此帶動(dòng)全國(guó)回暖樓市數(shù)量的不斷擴(kuò)大。
 
4、二三線城市領(lǐng)跑上半年房?jī)r(jià)漲幅
 
根據(jù)中指院公布的數(shù)據(jù)，2016年上半年有一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象，北上深一線城市不再是領(lǐng)跑全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅的“火車(chē)頭”，惠州、東莞、中山、廈門(mén)、南京等南部城市環(huán)比漲幅更驚人。
 

 

即使是在上海、深圳房?jī)r(jià)上漲最兇猛的2、3月份，深圳也未能坐上環(huán)比漲幅最大的第一把交椅，而上海也僅僅在4月份環(huán)比漲幅排名第5。

 

一線城市的房?jī)r(jià)上漲會(huì)向二線城市傳遞示范效應(yīng)。事實(shí)也證明，在一線樓市房?jī)r(jià)上漲增幅達(dá)到高峰的3月份，排名前十樓市環(huán)比漲幅明顯擴(kuò)大。直至新政之后的4、5月份，排名靠前的二線樓市環(huán)比漲幅依然“高位運(yùn)行”，至6月份，環(huán)比漲幅收窄跡象明顯。

 

三、2016年下半年樓市走向
 
在英國(guó)脫歐黑天鵝事件的影響下，下半年央行維持寬松貨幣政策的可能性很大，這就意味著貨幣超發(fā)還將是下半年的常態(tài)。有數(shù)據(jù)表明央行的每一輪“大放水”，都會(huì)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格上漲，但根據(jù)中指院剛剛公布的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)有回落的跡象。那房?jī)r(jià)到底是會(huì)繼續(xù)上漲還是會(huì)持續(xù)降溫呢？
 
1、一二線城市房?jī)r(jià)漲幅將收窄
 
上半年一二線城市市場(chǎng)已處在高點(diǎn)，加上調(diào)控政策，今年下半年，一二線城市房?jī)r(jià)漲幅還將繼續(xù)收窄。開(kāi)發(fā)商之所以推盤(pán)節(jié)奏加快也正是出于對(duì)下半年的悲觀。反而，三線城市會(huì)在利好政策下出現(xiàn)去庫(kù)存小高潮。
 
2、上半年的地王下半年的風(fēng)險(xiǎn)暴露
 
今年上半年，一二線城市地王遍地，房?jī)r(jià)橫飛。拿地之前抱著必拿的信心，因?yàn)椴荒镁偷盟?，可是?dāng)傾盡全力把地拿到手后，卻又成了燙手的山芋。面臨的最現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題就是定位和定價(jià)問(wèn)題。在下半年，一些沖動(dòng)拿地的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)被套牢，從而進(jìn)入更深的調(diào)整漩渦中。
 
3、租房時(shí)代上升為國(guó)家層面
 
時(shí)代真的要變了。過(guò)去租賃市場(chǎng)曾經(jīng)是一個(gè)被忽視的行業(yè)，即使房?jī)r(jià)高，人們也不愿意去租房，很重要原因除了買(mǎi)房可賺錢(qián)外，租房著實(shí)讓中國(guó)人踏不下心來(lái)，不喜歡顛沛流離的生活，還是因?yàn)樽赓U市場(chǎng)太不正規(guī)。如今，國(guó)家已經(jīng)對(duì)鼓勵(lì)租房和整頓租賃市場(chǎng)邁出重要一步，下半年將就各地執(zhí)行落地細(xì)則進(jìn)行研究或出臺(tái)。
 
4、商住限購(gòu)會(huì)成為大概率事件
 
安家雜志新媒體主編，資深房地產(chǎn)評(píng)論人劉光宇認(rèn)為，如果商住市場(chǎng)繼續(xù)太惹眼，那么不排除下半年謠言會(huì)變成現(xiàn)實(shí)，其他城市會(huì)不會(huì)效仿也不是不可能。
 
5、下半年到明年二季度，房?jī)r(jià)增幅或回落
 
房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)1~4月份快速升溫后，5月開(kāi)始呈現(xiàn)放緩跡象。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月東南地區(qū)全面升溫，東北、西北、環(huán)渤海、中部、西南地區(qū)個(gè)別城市升溫與多數(shù)城市下降并存。
 
《中國(guó)住房發(fā)展2016中期報(bào)告》指出，在整體經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)沒(méi)有重大變化和沒(méi)有重要政策出臺(tái)的前提之下，預(yù)計(jì)從2016年下半年開(kāi)始到2017年第二季度的節(jié)點(diǎn)內(nèi)，房?jī)r(jià)增幅或呈回落趨勢(shì)。

國(guó)家層面上，政策連續(xù)加碼力度稍大，預(yù)期管理不夠成熟，缺乏對(duì)城市間聯(lián)動(dòng)關(guān)系的考慮，一二線城市層面上，市場(chǎng)監(jiān)管沒(méi)及時(shí)跟上，土地供應(yīng)政策較為被動(dòng)，三四線城市政府方面，有關(guān)釋放需求、調(diào)整供給的實(shí)質(zhì)性制度性政策出臺(tái)不多。

6、這些小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)將上漲

全國(guó)小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)排行榜統(tǒng)計(jì)顯示，24個(gè)突破萬(wàn)元房?jī)r(jià)大關(guān)的小城鎮(zhèn)，主要包括兩類(lèi)：

一類(lèi)是環(huán)北京、上海、深圳三大一線城市周邊的小城鎮(zhèn)。
另一類(lèi)則集中在浙江板塊的很多縣城(縣級(jí)市)。

而排名第一位的仍然是三亞的鳳凰鎮(zhèn)，均價(jià)16891元/㎡。位居第二的是今年以來(lái)扶搖直上的東莞鳳崗鎮(zhèn)房?jī)r(jià)，目前價(jià)格與鳳凰鎮(zhèn)的差距不過(guò)100多元/㎡。
 
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，部分中小城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的異軍突起主要還是源于國(guó)家城市群的整體規(guī)劃。
 
在目前三大都市圈都表現(xiàn)優(yōu)異的情況下，周邊的衛(wèi)星城市，甚至中小城鎮(zhèn)也就迎來(lái)了發(fā)展的機(jī)遇，所以就會(huì)顯示，在上海周邊的昆山、太倉(cāng)，北京周邊的固安、廊坊；深圳周邊的佛山、東莞、惠山等這類(lèi)的經(jīng)濟(jì)比較好的鎮(zhèn)有人口和產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)的承接，最終會(huì)反映到土地的價(jià)格和房屋的價(jià)格上。

然而，不是每一個(gè)鎮(zhèn)都有這樣的機(jī)會(huì)，必須要有高凈值人口持續(xù)的導(dǎo)入、承接，才會(huì)有有好的吸引力，所以會(huì)“有的鎮(zhèn)很好，有的鎮(zhèn)在沒(méi)落”，不能所有鎮(zhèn)一概而論。

在超過(guò)萬(wàn)元大關(guān)的24個(gè)小城鎮(zhèn)中，東莞就占據(jù)了7個(gè)之多。這是因?yàn)樵谏钲诜績(jī)r(jià)高漲的情況下，大量的購(gòu)買(mǎi)力外溢到東莞的臨深片區(qū)置業(yè)，直接造成了東莞的房?jī)r(jià)直線飆升，今年臨深片區(qū)幾個(gè)鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)同比上漲都在50%以上，房?jī)r(jià)明顯超過(guò)東莞市區(qū)。
 
與之有相似邏輯的還有北京周邊的廊坊、上海周邊的蘇州（樓盤(pán)）轄下的一些郊縣。例如毗鄰北京的河北廊坊轄下燕郊鎮(zhèn)(屬縣級(jí)市三河)以16728元/㎡位居第三；三河市位居第八，大廠縣位居第18，香河縣雖然沒(méi)有過(guò)萬(wàn)，但是也超過(guò)了9000元，位居第40。

7、城市分化愈演愈烈

熱點(diǎn)一二線城市，住宅依然供不應(yīng)求，土地供應(yīng)不足、地價(jià)上漲，投資增長(zhǎng)，新開(kāi)工面積增長(zhǎng)有限，房?jī)r(jià)有控制上漲。二線以下城市，去庫(kù)存中，土地供應(yīng)減少、難有溢價(jià)，投資增長(zhǎng)不可持續(xù)，房?jī)r(jià)上漲停滯，新開(kāi)工面積必須下降，才能走上健康可持續(xù)的去庫(kù)存之路。都市圈里的中小城市，快速路網(wǎng)打造一小時(shí)工作生活圈，接納超大城市擠出人口，供求兩旺，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲，更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。

8、可能出現(xiàn)的3只“黑天鵝”
 
一是中國(guó)貨幣政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向。
 
從國(guó)內(nèi)來(lái)看，央行公布的5月金融數(shù)據(jù)顯示，2016年5月M2同比增長(zhǎng)11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn)，與3月M2高達(dá)13.4%的增速更是不能相比，貨幣政策確實(shí)開(kāi)始出現(xiàn)“收緊”的轉(zhuǎn)向，“權(quán)威人士”表態(tài)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)看法之后貨幣政策確實(shí)開(kāi)始出現(xiàn)“收緊”的轉(zhuǎn)向。這對(duì)于今年下半年及2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講不是一件好事情。
 
二是核心一二線城市調(diào)整預(yù)期背后的金融風(fēng)險(xiǎn)。
 
從近期銀行等金融機(jī)構(gòu)的政策面動(dòng)作來(lái)看，據(jù)媒體報(bào)道，已經(jīng)有部分銀行開(kāi)始通過(guò)“降杠桿”的方式控制投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，比如，風(fēng)控較嚴(yán)的興業(yè)銀行已經(jīng)開(kāi)始大幅收縮開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人按揭貸款的額度，利率上也可能上調(diào)；其他部分銀行也開(kāi)始“有條件”上調(diào)首付比例；部分基金開(kāi)始上調(diào)利率。這些都將成為下半年以來(lái)樓市的“黑天鵝”。
 
據(jù)媒體報(bào)道，工行個(gè)人商用房貸款最低首付款比例由50%調(diào)整至70%，貸款所購(gòu)商用房為商住兩用房的最低首付款比例也同時(shí)有所提高。此外，對(duì)個(gè)人商用房貸款合作項(xiàng)目范圍也作出了進(jìn)一步的范圍劃分。要求全國(guó)范圍內(nèi)重點(diǎn)選擇北京、上海、廣州深圳以及直轄市、省會(huì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款支持的項(xiàng)目。
 
三是三季度成核心一二線城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”，下半年這些城市或?qū)⒉饺胝{(diào)整期。
 
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，蘇州、南京、合肥、廈門(mén)、東莞、佛山等上述核心二三線城市樓市火爆，三季度或成這些城市樓市調(diào)控政策出臺(tái)“窗口期”。
 
首先，從歷輪樓市出現(xiàn)過(guò)熱的樓市表現(xiàn)來(lái)看，每當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的時(shí)候，全國(guó)性的調(diào)控政策勢(shì)必會(huì)出臺(tái)。如今，樓市調(diào)控政策基調(diào)轉(zhuǎn)為“分城施策”，那么，也就意味著，哪一個(gè)城市當(dāng)前出現(xiàn)過(guò)熱的狀況，哪個(gè)城市或?qū)⒚媾R調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。
 
其次，央行等相關(guān)部門(mén)已經(jīng)開(kāi)始對(duì)上述熱點(diǎn)城市進(jìn)行調(diào)研，儲(chǔ)備政策已經(jīng)準(zhǔn)備充分，只不過(guò)等待時(shí)機(jī)發(fā)布而已。
 
最后，從市場(chǎng)面的表現(xiàn)來(lái)看，雖然上述熱點(diǎn)城市樓市成交量?jī)r(jià)在今年前六個(gè)月表現(xiàn)出繁榮景象，但是，這繁榮的背后是過(guò)去幾輪“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏者樓市危機(jī)。而這場(chǎng)危機(jī)極有可能在2016年下半年爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的調(diào)整周期，“日光盤(pán)”也就很難頻現(xiàn)了。